（一）加强组织领导。成立区级物业管理领导小组，出台《老旧小区物业管理全覆盖暨服务大提升的实施方案》，细化任务分工，建立联动机制，明确考评标准，确保各项工作有力有序推进。将无主管小区引进专业物业公司列入年度民生实事台账，开展定期督导，进行目标考核，确保工作按节点推进。截至目前，在全区X个老旧小区中，专业物业公司和单位后勤提供物业管理服务的小区覆盖率超80%，居民通过自治组织自我管理的小区40余个。
（二）提高物业管理收益。制定《X区星级物业服务项目管理办法》，对全区老旧小区物业公司开展星级评定，激励物业公司优化服务。针对物业公司收益难以覆盖支出、无法维持运营等问题，通过将小区闲置空间、经营用房等资源交由物业公司统一运营，或由物业公司经营小区内部分商业服务，提高物业公司收益。针对部分小区居民对市场化物业服务接受度低的问题，通过提高物业管理收支透明度、加大对物业管理宣传力度、推行物业管理“先尝后买”等方式，消除居民疑虑、提升居民体验、增强居民认同。
（三）积极探索“五种模式”。在推进老旧小区物业管理全覆盖过程中，结合实际积极探索，形成了五种模式：一是“拆墙并院”模式，即对一些规模较小、位置相邻、情况相似的老旧小区，拆除围墙、打通物理阻隔，让小片区组团变成大社区，通过扩大经营规模降低物业服务成本，引进专业物业公司入驻。二是“以大带小”模式，即把规模较小的零星住宅纳入临近规模较大小区的物业服务范围，通过“以大带小”、“肥瘦”搭配，共享物业管理服务。三是“资源兑换”模式，即把小区周边部分市政服务项目，打包交给承担小区物业服务的公司，提高物业公司收益，吸引物业公司入驻。部分背街小巷的道路清扫、绿化管养、小游园、公厕清洁等资源，成功吸引物业公司为辖区内无物业小区提供服务。四是“志愿服务”模式，即社区D委通过一定激励措施，引导小区各类志愿服务力量，为小区提供部分物业服务。五是“红色物业”模式，通过向物业公司选派物业D建指导员、小区D支部与物业D支部成员“双向进入、交叉任职”等方式，将社区物业打造成D的工作队，以基层D建引领物业管理，巩固提升物业管理覆盖成果。二、存在的困难问题
虽然我区老旧小区物业管理工作取得了一定成效，但还有100余个小区尚未实现物业管理覆盖，主要存在以下问题：一是部分老旧小区管理成本高、收益低、收费难，物业公司不愿入驻。二是部分老旧小区既不具备引入专业物业公司条件，居民又缺乏自我管理自我服务能力，导致物业失管
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（一）坚持市场和公益相结合，因地制宜分类施策。指导不具备引入专业化物业管理的小区，通过居民自我管理自我服务解决基础物业问题，同时注重用好用活市场化手段提升管理服务水平。充分借鉴先进经验、结合实际情况，选择物业服务企业接管、居民自治组织自管等不同模式，实现无物业老旧小区“有组织机构、有清扫保洁、有物业维修保养、有绿化养护、有安全防范、有停车管理”的基本物业服务目标。
（二）坚持运营思维，创新解决收益难题。顺利引入专业化市场化物业管理公司，以系统思维考虑问题，打破原有的空间界限和服务界限，通过捆绑打包，发挥规模效应，解决物业管理公司“无利可图”的问题。在充分调研的基础上，统筹整合资源，为引进物业管理公司扫清障碍、创造条件，通过“拆墙并院”、“以大带小”等方式扩大物业管理区域，降低物业管理成本，促使物业管理公司“薄利多销”；通过盘活小区停车位、广告位、闲置房屋等公共资源，承揽小区养老、托幼、家政、维修等有偿便民服务，承接小区周边背街小巷清扫、游园绿地管养等市政项目，拓展物业管理公司收入来源，平衡物业管理成本，使居民花更少的钱、享受更多更好的服务。
（三）坚持权利和义务相统一，提升居民付费意识。引导居民转变传统观念，培养有偿享受物业服务的意识。通过媒体报道、入户走访、发放宣传册等方式，宣传解读物业服务法规政策，引导居民正确认识付费购买服务的必要性和必然性。建立物业费收支情况公开制度，增加物业管理服务透明度，增强群众对物业公司的信任。
（四）坚持群众主体，提高居民自我服务能力。加快培育居民自治组织，对具备成立业主委员会条件的小区，由街道办事处指导、监督业主依法选举业主委员会；对暂时无法成立业主委员会的小区，由街道办事处牵头组建物业管理委员会或自管小组。指导居民自治组织规范化开展工作，制定小区管理规约、业主大会议事规则、专项维修基金管理规约等制度，提高管理服务水平。引导志愿者参与物业服务，制定经费支持、场所保障等激励措施，鼓励志愿者在小区常态化开展志愿服务活动。
（五）坚持需求导向，提升物业服务质量。聚焦群众对物业服务日益增长的需求，多措并举推动物业服务提质升级。建立健全物业公司市场准入、评价、退出机制，加强街道办事处或社区对物业服务企业的日常监督，建立物业服务企业“黑红榜”评选制度，定期向社会发布。及时更新物业服务等级标准及基准价格，让业主明明白白消费，让物业公司透明收费。